Rauchwarnmelder und Betriebskosten
Die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern ist landesrechtlich geregelt. In dem meisten Bundesländern gilt diese für Neubauten, aber in einigen auch für bereits vorhandene Wohnungen. Näheres regeln die Landesbauordnungen.
Zuständig für den Einbau ist der Vermieter (außer Mecklenburg-
In Nordrhein-
1. Kosten der Anschaffung
Die Kosten der Anschaffung der Rauchwarnmelder sind nicht auf die Miete umlegbar (vgl. LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 -
Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wasser, Heizwärme und Warmwasser Betriebskosten sind. Hierbei handelt es sich nämlich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann. Dem steht der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen. Dieser Grundsatz ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet (vgl. BGH, NZM 2009, 120 bzgl. der Leasingkosten einer Heizungsanlage).
Die Aufwendungen für Erstanschaffung der Rauchwarnmelder stellen aber eine Modernisierungsmaßnahme dar. Der Vermieter kann die jährliche Nettokaltmiete um 11 % der Anschaffungskosten erhöhen, § 559 Abs. 1 BGB. Aufgrund der verhältnismäßig geringen Kosten für die Anschaffung der Rauchwarnmelder wird dieses zumeist nicht relevant werden.
Wegen des geringen Aufwandes der Installation der Rauchwarnmelder und der ggf. unerheblichen Mieterhöhung braucht der Vermieter den Einbau nicht drei Monate zuvor anzukündigen, § 555c Abs. 4 BGB. Der Mieter muss die Installation der Rauchmelder im Schaf-
2. Berücksichtigung bei der Betriebskostenabrechnung
Die Kosten für den käuflichen Erwerb, die Miete oder das Leasing sind nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen.
Aber die Wartungskosten sind bei den Betriebskosten zu berücksichtigen. Sie entstehen, da die Rauchwarnmelder gemäß DIN 14676 Nr. 6 einmal jährlich auf ihre Funktion überprüft werden müssen. Dies umfasst eine Kontrolle der Rauchwarnmelder in der Wohnung, um Staub zu entfernen, die Funktionstüchtigkeit zu prüfen und die Batterie zu wechseln, soweit geräteseits erforderlich. Es gibt auch Rauchwarnmelder, die eine fest eingebaute Batterie mit einer Laufzeit von bis zu zehn Jahren haben und danach gesamt ausgetauscht werden müssen.
Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind solche Betriebskosten. Zwar sind sie in der Auflistung in § 2 Nr. 1-
Die Kosten von Rauchwarnmeldern sind mit denen von Wasser-
Eine Entscheidung dieser Frage durch den Bundesgerichtshof ist zu erwarten.
3. Praktische Verfahrensweise
In neu abzuschließenden Mietverträgen sollten die Kosten für Rauchwarnmelder bei der Aufzählung der Betriebskosten berücksichtigt werden.
Bei bestehenden Mietverträgen darf der Vermieter auch ohne zusätzliche Vereinbarung diese Betriebskosten auf den Mieter umlegen, weil sie nach Abschluss des Mietvertrags als Folge von Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).
