Michael Schoof
Haus- und Mietverwaltung e.K.
Betriebskosten – Fristlose Kündigung bei Verzug mit Nachzahlung
Der Vermieter kann gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von 2 Monatsmieten in Verzug ist . Dies gilt bei der Wohn- und Geschäftsraummiete.
Unter einer Miete sind dabei die periodisch wiederkehrenden Zahlungen des Mieters einschließlich der monatlichen Betriebskostenpauschalen und Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen. Dazu zählten bisher nicht die Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung (vgl. OLG Koblenz, RE v. 26.07.1984, 4 W-RE 386/84, WuM 1984 S. 269). Ein Verzug mit der Zahlung einer Betriebskostennachforderung kann eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht begründen.
Allerdings kann der Vermieter nach einem Urteil des LG Berlin eine fristlose Kündigung auf den allgemeinen Kündigungsgrund des § 543 Abs. 1 BGB (Kündigung aus wichtigem Grund) stützen, wenn der Mieter mit einer Betriebskostennachforderung in Höhe von 2 Monatsmieten länger als 1 Monat in Rückstand gerät, da dies eine erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter darstellt, die dazu führt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (LG Berlin, Urteil v. 20.02.2015, 63 S 202/14, GE 2015 S. 452).
So entschied das LG Berlin auch in einer weiteren Entscheidung (LG Berlin, Urteil v. 24.11.2015 - 63 S 158/15). Zahlt ein Mieter nicht den Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Denn durch die Nichtzahlung begeht der Mieter eine Pflichtverletzung nach § 543 Abs. 1 BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. In dem zugrunde liegenden Fall mussten die Mieter einer Wohnung aufgrund der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 eine Nachzahlung leisten. Die Mieter waren damit jedoch nicht einverstanden, erhoben Einwände und zahlten daher nicht den geforderten Betrag. Die Vermieterin hielt die Einwände für unbegründet und kündigte das Mietverhältnis wegen der Nichtzahlung des Nachzahlungsbetrags. Dagegen wandten sich die Mieter. Das LG Berlin entschied, dass der Vermieterin nach § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zugestanden habe. Denn aufgrund der Nichtzahlung des Nachzahlungsbetrags aus der Nebenkostenabrechnung habe ihr ein Recht zur Kündigung zugestanden. Bei der Nachzahlung handle es sich zwar nicht um laufende Mietzahlungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Dennoch seien die Nebenkosten Teil der Miete. Durch die Nichtzahlung haben die Mieter eine Pflichtverletzung gemäß § 543 Abs. 1 BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begangen. Die erhobenen Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung seien unbegründet gewesen.
